永慶房產集團昨（29）日表示，今年3月集團在全台房市交易量較前月成長35%，首季成交量更超過1.2萬件，集團認為在自身市場優勢展現下，宣布2025年集團全年目標新增200店、全年店數挑戰2,150家，並招募1萬名人才。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，房市剛性需求仍在，且看好國內房市長期發展，預期今年加盟體系在年中新授權店可達80店，可望進一步鞏固集團在「房仲第一品牌」地位。

永慶房產集團目前旗下品牌包括永慶房屋、永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋和台慶不動產，共五個品牌。

　　去年央行祭出第七波選擇性信用管制，成為國內房市由盛轉衰的轉 折點。統計其前後半年，預售市場及中古屋市場的量價表現，這波政 策打掉了5成的中古屋交易量、近七成的預售屋交易量，讓整體中古 屋房價出現4.2％的修正幅度，但預售屋在建商成本支撐與銷售策略 考量下，均價反而上漲6.2％。

　　據永慶房產集團統計，房市景氣熱絡的去年4至9月間，全台平均每 月有1.2萬件的預售住宅交易、1.1萬件的中古住宅交易，但信用管制 後迄今，每個月僅剩下4,000多件的預售屋，和不到6,000件的中古屋 交易。預售屋交易萎縮幅度更甚於中古屋，尤其北台灣以外的都會區 ，量縮幅度多達七成以上。

　　至於價格方面，由於投資買盤退散，買方進場觀望、屋主借售心態 鬆動，中古屋價格出現跌勢，除了北北桃三都價格穩定、波動均在1 ％以內，過去房價漲多的都會區出現了4～7％的修正幅度。不過，預 售屋價格持續上揚，新北、台中漲幅都超過7％，新北均價逼近7字頭 ，新竹、台中站穩5字頭，高雄也向4字頭逼近。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，房市資金的限制使房市買氣明 顯降溫，預售屋和中古屋交易量的驟減，由於房貸限縮直接衝擊成屋 市場，也讓中古屋房價處於微幅下修和盤整狀態。

　　預售市場建商降價意願有限，或是以裝潢、贈家電代替降價，使得 部分區域預售房價微幅上漲，但已無過去房價急漲的情況。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，成屋市場有即買即貸的 資金需求，受限貸令的衝擊最大，由於目前轉向買方市場，預售屋不 太有漲價空間，不過在成交量萎縮期，地段好或品牌建商推的指標型 建案，雖然單價可能較高，但是保值性高，仍較能吸引購買信心。

　河堤社區自成一格，擁有完善的生活機能，也是高雄綠覆地最高的 社區之一，因此，有高雄小天母的稱號，該社區5年內的新建案相當 少，而以屋齡22年到30多年的中古大樓為主，目前以總價1,100萬元 ，含平面車位的3房產品最熱門，只要有人釋出，一個多月就可成交 。

　　永慶不動產高雄明誠河堤加盟店店長林正吉表示，目前全世界面臨 美國關稅大刀，股票市場動盪，連帶影響房地產信心，但河堤社區為 高雄指名度高的社區，社區周圍近幾年都沒有大型建案釋出，案源釋 出少，區域價格也相對穩定。

　　他說，河堤社區少數5年內的大樓建案，平均每坪售價介於35萬到 45萬元間，無論是6年屋或16年中古屋，則都從每坪25萬元起跳，顯 見區域中古屋房價的穩定程度。

　　林正吉指出，河堤社區目前最熱門的產品，首推3房加平面車位、 總價1,000萬到1,100萬元間的產品，雖然很少此類產品釋出，但只要 一釋出，一個多月的時間就會成交。

　　他說，河堤社區屬於左營區，鄰近三民區與鼓山區，範圍以河堤路 為核心，周邊包括明華路、裕誠路，區內目前雖無重大公共建設，卻 是一個規劃完善、生活機能便利的住宅區，以高品質的居住環境聞名 。

　　林正吉指出，河堤社區是高雄極少數規劃整齊，綠化程度高的社區 ，擁有河堤公園、微笑公園等公園綠地，建築以中高層住宅大樓為主 ，管理嚴謹，治安良好。

　　河堤社區對外聯絡要道，除了貫穿南北的省道民族路，由裕誠路開 車往西，不到5分鐘即可連結博愛路以及高雄捷運紅線R14巨蛋站，開 車走明誠路也只需5分鐘左右即可抵達高雄捷運紅線R13凹子底站，成 為農16特區生活圈一份子。

　　除了可享有漢神巨蛋百貨、義享天地百貨、萬豪酒店、以及R13站 旁龍華國小富邦BOT案完工之後的大型購物設施，光是裕誠路、明華 路一帶，就已餐廳、咖啡廳林立，更何況還有富國路夜市小吃，想要 採購的話，河堤社區週遭的大樂、家樂福、全聯、好市多（Costco） ，都可滿足日常需求。

　　林正吉表示，家長關心的學區，則有知名的河堤國小、龍華國中， 社區內也有多處健身中心與游泳池，加上愛河自行車道貫穿，因此， 吸引許多家庭入住，也非常受到退休族群的青睞。

　　受到美國關稅政策、以及去年下半年銀行房貸緊縮、央行信用管制 ，不少
市場人士對房市抱持觀望，甚至悲觀態度。多次在市場低潮成 功拉大勝差的永
慶房產集團，展現「不景氣中的贏家」實力，3月集 團全台房市交易量較2月增
幅達35％，第一季成交件數更突破1.2萬件 ；並宣布年度目標招募1萬人、再展
200家店。永慶房屋雙北直營門市 也目標再展10店，更加碼新福利，年度額外
「有薪福利假」最高可達 36天。

　　對照近期陸續傳出房仲品牌悄悄關店，永慶房屋卻大舉展店徵才， 永慶房
屋總經理吳良治表示，房地產是以內需為主的產業，川普關稅 政策對房地產並
無直接影響。永慶房屋長期以經營自住客為主，只要 民眾有居住需求，就需要
房仲提供服務；加上房價已因信用管制而有 修正，依舊看好房市長期發展。

　　吳良治指出，永慶房屋能次次逆勢創新局的三大基石就是：員工優 先、誠
實服務、科技創新。

　　孫慶餘董事長的理念是「有幸福的員工，才有滿意的客戶」。面對 市場波
動，永慶房屋強調「優先照顧員工」，保障員工權益，如：2 015年房市交易量
下滑，市場傳有百家房仲門店倒閉，永慶房屋推「 彈性工作8小時」及「工作
遊戲化」，不僅業績穩健成長，工時更是 降低20％。

　　2024下半年市場逐步反轉向下，永慶房屋做的第一件事，是提高經 紀人員
收入保障，除維持業務新人首年60萬元保障外，更將第13個月 起的最低收入保
障，從3.6萬元提高至3.8萬元，業務底薪最高可達7 .5萬元，業績獎金另計。今
年4月福利加碼，在原有的特休假外，符 合資格的經紀人員每月最高3天「有薪
福利假」，等於年度最高36天 有薪福利假。

　　針對「第七波選擇性信用管制」對市場的影響，吳良治分析，信用 管制主
要是針對「囤房」及「投機炒作」的投機客，對自住需求的民 眾影響有限，尤
其沒有管制首購族，對想換第二間屋的夫妻影響也有 限。

　　為了做維護市場秩序的領航者，永慶房屋堅持不炒房，專注服務自 住客，
不做短期頻繁交易的投機客生意；更在1998年就自主建立「投 機客資料庫」，
至今列管超過9千筆投機客名單，放棄上百億的商機 。吳良治強調，「我們本
來就不做投機客的生意，因此政府打炒房的 相關政策，對永慶房屋來說影響有
限。」

　　「科技創新」是永慶房屋持續致勝的關鍵，也是支持經紀人員聰明 工作的
利器。吳良治說明，永慶房屋開發多項AI科技工具，幫助經紀 人員提高服務效
率，進而縮短成交期。

　　如「i特助」服務，由AI特助自動推薦符合消費者需求與喜好的房 屋，再由
經紀人員分析優點與帶看，以「AI協作」的模式大幅減輕工 作負擔，同時也增
加15％不活躍客戶的房屋帶看率。

　　而永慶房屋「永慶大聯盟」工作遊戲化平台，將挑戰、獎勵及升級 等遊戲
機制導入日常工作中。經紀人員在AI協助之下辨別更有價值的 工作，完成任務
後也能獲得即時的福利獎勵－「永者幣」，可至永慶 電子商城兌換禮券、3C等
商品；每月考核若達標就能晉升，每升一級 加薪1,000元，實現透明化的「月月
晉升」制度。

　面對川普關稅政策，以及第七波信用管制的衝擊，永慶房屋總經理 吳良治指
出，觀察第一季的業績表現，永慶房屋有約2成5的經紀人員 ，業績較去年同期成
長超過50％。顯示永慶房屋未受市場降溫所影響 ，持續獲得消費者指名服務，再
次證明永慶房屋是「不景氣中的贏家 」。

　　30多年來，永慶房產集團不斷從危機中創造新高峰，如2003年的S ARS、
2008年的金融海嘯、2014政府調控房市政策、2020年新冠肺炎 疫情，到去年的
「第七波信用管制」、及最新的川普關稅政策影響， 永慶房屋都以亮眼的績效證
明其在逆勢中的強大競爭力。

　　吳良治表示：「別人眼中的危機，在我們眼中是難得的機會」，2 025年永慶
房屋預計在雙北將再展10店，因此正擴大招募人才中。

　　吳良治表示，為幫助員工落實「聰明工作、健康生活」，永慶房屋 將持續打
造幸福職場，開發創新的科技工具以支持員工；更規劃優渥 的薪獎福利，除提供
業務新人前12個月每月5萬元的收入保障外，第 13個月起的最低收入保障，每月
最低3.8萬元，業務底薪最高可達7. 5萬元，業績獎金另計。

　　從4月份開始更加碼了新福利，符合資格者加碼每月最高3天的「有 薪福利
假」，年度「有薪福利假」最高可達36天，特休另計。

　　永慶房屋承諾，始終不限於經營績效，更在乎員工的幸福感及社會 的正向影
響，將持續引領市場，為員工、客戶及整個行業創造更多價 值，為產業樹立典
範。

　北區為台中較早發展的核心區，屋齡普遍相對較高，但是完善的生 活機能及便捷的交通，讓北區成為台中最受歡迎的宜居地區，人口密 度居台中行政區之冠，在7平方公里的生活圈內，吸引了14萬人口在 此生活。北區的房價較為親民，建物公設比也較低，房價較便宜之外 ，實際室內的居住坪數反而更大，這對自住客群極具吸引力，相較於 新興重劃區普通二房或小三房的「小宅化」，北區多為35至45坪、三 至四房的大房型。

　　永慶不動產台中北區崇德加盟店東謝坤志表示，北區為台中人文薈 萃、商圈繁華的區域，商圈內擁有中國醫藥大學、台中科技大學、台 中體育大學等三所大學，以及中國醫大附設醫院、中友百貨、親親戲 院、台中公園、台中市標湖心亭、一中夜市、科博館等，生活產業發 達。

　　此外，北區擁有三大熱門商圈，分別為「中友商圈」、「崇德商圈 」、「學士商圈」，三大商圈各具特色。其中，中友商圈位於三民路 ，以中友百貨為核心，連結到一中夜市，無論平假日總是熱鬧滾滾， 商場、小吃、餐廳到處林立。

　　中友商圈指標建築「順天謙華」，屬於2年內新大樓，地上18層， 總戶數403戶，鄰近中友百貨、親親戲院，周邊生活機能佳，甚受首 購族與換屋族的青睞，含車均每坪成交單價達49萬元。

　　此外，崇德商圈位於崇德路上，沿路串聯交會的主幹道形成了「吃 在北平、穿在天津、玩在漢口」獨具魅力的生活圈，因為群聚效應明 顯，三大特色主題鮮明，又因崇德路主線融合為一體，別具特色，生 活便利性極高。

　　崇德商圈指標建築「惠宇世紀願景」，屋齡19年，為地上15層建築 、總戶數167戶。該案位於崇德路與太原綠園道交叉口，棟距遼闊， 鄰近綠園道、麥當勞、賴厝明星學區，含車均每坪成交單價30萬元。

　　至於學士商圈位於學士路上，因為中國醫藥大學龐大的學生族群、 醫護人員，形成於學士路、永興街、五權路這個區段間，餐館、店家 非常密集，而且緊鄰的中正公園及地下停車場，又為其提供大量的停 車及休憩空間。

　　學士商圈指標建築「櫻花草葉集」，鄰近健行綠園道、中國醫藥大 學、星巴克，屋齡15年社區，地上12層、總戶數81戶，含車平均每坪 成交單價38萬元。

據實價登錄資料顯示，從2015年至2024年的十年間，台北市不同屋齡帶的交易占比中，逾30年屋齡老屋交易量十年增至6,294件、增幅達92%，交易占比大增22.8個百分點、來到54.7%，成為當前北市房市交易的主流產品。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2015年北市住宅交易主力為屋齡十年內的住宅，交易占比41%，是當時住宅交易主力。

隨著北市土地逐漸開發完成，素地稀少，加上住宅老化以及新建案房價上漲，以致2024年北市住宅交易比重過半產品為屋齡逾30年的老屋為主；而2024年屋齡不到十年的住宅交易占比降至17.5%。

實價登錄網資料顯示，2015年至2024年10年間，北市不同屋齡帶的住宅交易占比中，逾30年屋齡老屋交易量從3,278件增至6,294件、增幅92%，交易比重從31.9%增至54.7%，屋齡逾30年舊屋成為房市交易主流；而屋齡不到十年的住宅交易比重，從2015年41%降至2024年的17.5%。

陳金萍表示，近五年國內房價上漲明顯，北市房價最高，面對新建案成本、房價走高，許多新案為讓消費者可以負擔，採取小坪數規畫，希望透過低總價產品、換個方式減輕民眾的購屋壓力。然而北市每坪成交價不斷創高，不少買方選擇轉往房價和坪數相對實惠，但屋齡較高的老宅入手。

陳金萍表示，永慶房產集團在今年第2季房產趨勢前瞻報告提到，六都、新竹縣市中，雙北市超過三成民眾表態「有意願購置屋齡逾30年的無電梯集合住宅」，比重居六都之冠，顯示雙北市因高房價、新屋物件稀有，部分民眾購屋產品明顯轉入逾30年屋齡的老屋市場。

另外，民眾購買老屋最在意的住宅問題中，逾六成最關心「老屋建物結構安全和耐震能力」，逾四成重視「水電管線老化和漏水」問題，顯示民眾對於住宅結構、耐震能力相當在意。

為解決住宅老化產生的安全問題，內政部2月初公布將推動「老屋延壽計畫（草案）」，希望在都更、危老之外，提供另一項可行的住宅改善方案，將透過補助與改善措施，延長建物使用年限、提升居住安全與生活品質。內政部表示，預計最快5月初提出初步規劃版本。

　　桃園內壢火車站因位處桃園與中壢之間，以內壢火車站為中心、鄰 近國道一號內壢交流道，房價相對於桃園中路、龍安地區及中壢市區 低約1成，隨著台鐵鐵路地下化後更新市容，遠紡內壢廠開發案未來 將規劃醫院、住宅及商業設施，可望帶動內壢商業氣息與居住環境進 一步提升，吸引更多購屋族選擇在此購屋。

　　永慶不動產內壢站前加盟店店長謝睿寧表示，內壢地區房市買盤除 了少數為看好中壢工業區及元智大學租屋需求的收租套房置產買盤外 ，9成以上都是自住客源，除了鄰近工業區就業人的剛需，也有不少 是鄰近的桃園中路、龍安地區購屋客因預算考量，而選擇相距約5分 鐘車程的內壢購屋；也有一些購屋客因中壢市區舊屋多、新屋供給較 少，轉而在屋齡相對較新的內壢購屋。

　　謝睿寧表示，內壢地區以火車站為中心，購屋需求主要集中在忠孝 路及長春路二個生活機能較完整的商圈，產品型態以屋齡約5～15年 的電梯大樓為主，二房加車位總價帶約900萬～1,300萬元，三房加車 位總價帶約1,200萬～1,500萬元，透天產品則較少釋出，近年隨著購 屋需求的改變，要買透天產品的客群數量也跟著減少。

　　以內壢地區預售案、新成屋行情約每坪40萬～44萬元，近來二個預 售案都是一推出就很快完銷，中古大樓房價普遍在3字頭，相較於中 路地區新案普遍上看5字頭，房價有1成左右落差，也因此吸此不少自 備款有限的首購族。

　　謝睿寧表示，由於內壢地區買盤以自用為主，因此在央行端出第七 波信用管制、銀行房貸緊縮近半年來，交易量雖明顯萎縮，待售量有 微幅增加，不過價格並未如其他重劃區有明顯修正，穩定度較高。

　　隨未來桃園鐵路地下化工程完工，原鐵路區域將打造為如台中草悟 道的30米林蔭大道，帶改善內壢市容、均衡前後站的發展；此外遠紡 舊廠開發案，除了規劃國際會議中心已完工外，未來也會規劃亞東醫 院、商業設施進駐，對於區域的居住環境與商業氣息大大加分，同時 也對房價更具支撐性。

四大房仲公布內部最新3月店頭交易資料，3月中古屋市場成交量月增率約達
15.5%至37.4%，不過仍較去年同期衰退二、三成，顯見政府打炒房政策籠罩，
加上全球關稅戰開打，各國政經等不確定性因素干擾，房市進入觀察期。

據永慶、住商、台灣、中信等四大房仲最新3月內部店頭交易資料顯示，3月中
古屋市場成交量較2月平均增加15.5％至37.4%，不過仍較去年同期衰退22.9％
至35.5%。

以六都來看，據住商機構資料，台北市月增45.9%、年減32.7%，新北市月增
40.1%、年減22.3%，桃園市月增28.6%、年減52.6%，台中月增26.1%、年減
44.7%，台南月增43.3%、年減21.0%，高雄月增29.2%、年減43.6%，全國月增
37.4%、年減35.7%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，3月中古屋交易量趨穩，不過目前
全球關稅戰開打，造成國際政經局勢不確定，加上今年以來股市震盪大、牽動
房市信心，認為第2季不動產市場難有強勢表現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，目前首購房貸作業時程已有緩解，
六都低總中古小宅物件成交量逐漸回溫。不過在美國總統川普不斷加碼的關稅
政策，都為全球政經局勢拋出變化球，而股市牽動房市信心，買方期待降價讓
觀望氛圍未退下，房市進入觀察期。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通常農曆春節過後，民眾看屋步調回歸正
常，交易量會較明顯的成長，今年3月進入房市交易旺季，加上部分屋主願意讓
利，買方同時理解房價難有大跌的空間，在雙方對價格認知差距縮小下，市況
已出現好轉跡象。

中信房屋總經理張世宗表示，當前不動產環境下，接下來「價格」將是左右交
易的關鍵因素；他觀察，隨著市場變化，已有部分換屋族、投資客不再堅持，
願意依照合理行情進行交易，加速雙方成交速度。同時，隨著市場逐步適應打
炒房政策，觀望超過一季的自住客群也陸續進場看屋，因此接下來若買賣雙方
對價格認知差距能再靠攏，市場交易量便有機會進一步提升。

張旭嵐分析，金管會加強金檢，銀行提高內控標準，接下來三種身分的首購
族，在今年購屋時財務要謹慎規劃，第一接案族，承攬獎金的業務或是藝人網
紅，就算年收入高，不過缺乏穩定收入，但貸款風險也高，需留意當前銀行放
貸態度保守。

第二、自營商，經營小吃店或小型自營業者，多半收現金，缺乏與銀行往來的
金流記錄，若年度扣繳憑單數字又不足，則貸款不易。

第三，純虛擬幣投資者，由於虛擬幣波動大，且金流來源複雜，財力證明正當
性偏弱，銀行端貸款難度高。

據最新第2季永慶房屋趨勢前瞻報告指出，民眾對今年第2季房價看法中，看漲比率降至26%，看跌占比增至43%，且看跌比重較上季增加10個百分點，看跌占比呈現連三升。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，今年影響房市有兩大因素。

第一，美國產生的關稅或其他政策，影響全球或台灣經濟景氣，若有巨大負面影響，恐衝擊房市信心。

第二，中古屋市場面臨最大的壓力來自於交屋潮，有約13萬到14萬棟新屋將交屋，由於過去幾年房價飆漲過多，可能會有部分屋主願意在新成屋讓利、小賺出場，預期交屋前半年及交屋後一年，每個案會有約10-15%的轉售量，這將衝擊中古屋房價向下修正。

永慶房產集團發布第二季房市前瞻報告，調查發現，七大都會區近 期成交物件議價率已拉大至10％～13％，較去年景氣最好的7月增加 2～4個百分點，1成以內的議價率大幅降低，成交總價帶更明顯向下 位移。

　　所謂「成交物件議價率」是指賣方的開價金額與實際成交價格的差 距，數值愈高，代表議價空間愈大。

　　永慶業務總經理葉凌棋認為，政策未鬆綁、預售交屋量大產生轉售 賣壓，房市看不到大行情，上半年交易量估僅13.6萬～14.6萬棟，年 減17％～23％。

　　永慶調查顯示，與去年6、7月間相較，新竹目前成交議價率增加4 個百分點，台北、新北分別增加3.7、3.1個百分點，其餘各都均增加 2～3個百分點，議價率正明顯擴大中，且只要議價率在12％以上，即 帶動交易量占比增長超過3成，顯示降價促動成交機率大增。

　　近期另一趨勢為交易總價帶降低，七都去年底總價2,000萬元以下 產品交易量占比均達5成以上，桃園、台中、台南、高雄更達9成，相 較於去年6、7月間均有明顯增長，顯示目前仍以自用需求為市場主力 ，交易穩健。

　　葉凌棋表示，去年9月中央銀行推出第七波信用管制，本次雖未加 碼打房力道，也未放鬆並落實金檢，顯示短期對房市調控沒有放鬆的 打算，銀行房貸放款仍傾向緊縮，尤其預售屋交屋量極大，未來三年 有超過40萬戶交屋占用銀行頭寸，過去交屋前半年至交屋後一年期間 的轉售量占約10％～15％，投資買盤大的個案可能達2至3成，各地預 售屋交屋因屋主貸款不足、財務壓力而轉售對市場價格的影響，值得 觀察。

　　葉凌棋認為，影響房市動能最重要的是「錢」，其次才是「利率」 ，因政策並未放鬆，水龍頭仍關著，進場的人少，短期內看不到大行 情，以今年第一季房價來看，買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價季增 率均在正負1％以內，房價陷入盤整。

　　此外，儘管銀行房貸緊縮略有緩解，但市場交易熱度已不若去年熱 絡，加上今年全球政經局勢不確定性高，估計今年全台交易量將難以 達到30萬棟。

　雖然信用管制等打房措施澆熄房市熱焰，不過去年預售房市整體熱 銷，全台十大熱銷建案成交戶數多在500戶以上，其中高雄市預售市 場最亮眼，三民區「孟學苑」與前金區「巴黎河左岸」分別以906件 、662件分別位居第一、第三，躋身全台十大熱銷建案。

　　根據永慶房產集團統計，去年全台十大熱銷建案中，可以發現中南 部、非都會區預售指標案交易旺，雙北市僅有台北市文山區「元利四 季莊園」、新北三重「都廳大院2」及中和「METRO PARK」三案入圍 ，另外，非七都的嘉義朴子市「Ai世界城」和基隆暖暖區「美麗上城 」成為七都外的黑馬，也擠進2024年全台十大熱銷建案，非傳統房市 熱區的二線城鎮表現亮眼。

　　以十大熱銷建案平均總價帶來看，除了雙北的「元利四季莊園」逾 4,000萬元、「METRO PARK」逾3,000萬元、「都廳大院2」逾2,000萬 元外，其餘七案平均總價均在千餘萬元間，例如桃園大園「璟都航空 城」平均總價僅1,032萬元，「Ai世界城」、台南「南科卓越城」亦 不及1,200萬元，反應了中小坪數、中低總價，或都會區外圍單價在 3、4字頭的平價地段建案，在高房價時代，更易受到市場青睞。

　　高雄市三民區「孟學苑」以超過900件交易量，成為去年全台銷售 戶數最多的建案，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，三民區為高雄 傳統的房市熱區，擁有台鐵、捷運、輕軌等交通節點，多處行政機構 和商圈坐落，生活機能成熟完善且便利，周邊屋齡20年內的大樓相對 稀缺，該案主打低首付方案，在一周內就迅速完銷。

　難敵政策衝擊，過去領漲房的科學園區房價開始反轉。根據「政大 永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，去年第四季各大園區的中古屋 房價指數與第三季相比，除南科台南園區季增1％持平外，高雄園區 季跌幅4.7％為最多，中科園區季減3.8％的跌幅居次，竹科也季減3 .0％。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的 重要基地，大量產業進駐後帶動龐大人才需求，吸引人口湧入，購屋 需求走升。然從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管 制影響，科學園區周邊房屋買氣也受影響，熱度明顯降溫，多數民眾 對於房價上漲預期已扭轉，轉而開始期待房價下修而放緩購屋腳步， 出價也較為保守，使科學園區房價出現反轉。

　　郭翰表示，目前市場的交易關鍵是價格，買賣雙方對於價格認知仍 在磨合中，剛需強勁的地區房價支撐性較強，修正幅度可能有限，過 去過度炒作或是供給量大的區域，房價下修空間可能較大，區域將因 供需變化呈現截然不同的房價變化。

　　此外，台積電於今年3月宣布加碼投資赴美設廠，牽動投資人信心 ，也可能對部分園區房價帶來不小的波動變化。

　　該指數顯示，去年四個季度中，竹科、中科及南科高雄園區前三季 季增率均為正數，但第四季均出現反轉，其中又以前二季季增幅均逾 6％、漲勢最強的高雄園區第四季下跌4.7％最重；過去房價漲勢兇猛 的台南園區因房價漲幅已漸超越購買力，買方難以追價，房價較早下 跌。

　　郭翰表示，高雄園區近年來受益於台積電設廠的投資，帶動當地的 經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐，不過在近 期政策影響持續下，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，使近年 來漲多的房價亦開始反轉。

據預售實價資料顯示，2024年第4季六都暨新竹縣市預售交易量較上季驟減逾四成，其中，北市量縮約四成，高雄市、新竹縣市量縮最高逾六成以上，顯見去年第3季銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制上路後，造成第4季新屋市場交易量急凍。

央行房市政策奏效，去年第4季預售急凍。預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。去年第4季預售屋總價中位數部分，除了新北市購買總價有0.8%微幅上漲外，其餘縣市全數下滑，季減幅在1.4%～7.8%間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，讓投資客逐漸退場。

陳金萍指出，打炒房政策釋出後，已成功打消民眾對未來房價上漲的預期心理，也讓過熱房市降溫，這也是去年第4季六都暨新竹縣市預售市場交易量明顯驟減的原因，又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最明顯。

據實價登錄網資料，去年第4季六都暨新竹縣市預售屋交易量明顯驟降，季減幅逾四成，其中又以高雄市、新竹縣市季減幅最高，分別量縮66.7%、62.4%。

若與預售屋交易量高峰的去年第2季相比，去年第4季預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達七成以上。

另外，觀察六都暨新竹縣市的預售屋總價中位數表現，去年第4季也開始出現總價下修的狀況，桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多，台北市總價季下修2.1%，台中、台南和高雄則小幅修正1.4%～3.9%之間，僅剩下新北市微幅季增0.8%。

陳金萍表示，預售市場交易量的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力。

展望2025年房市，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小，當前預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。

　打房政策壓抑、加上房價降幅有限，農曆年後房市交易量持續低迷 。
據各大房仲自結2月門市交易量顯示，月增約5％，年減約20％～3 0％，
累計前二月亦較去年同期衰退約3成。業者認為，目前的交易關 鍵仍是
價格，價格修正幅度將決定交易量回升速度。

　　永慶房產集團2月門市交易量月增4％、年減21％，前二月合併年減
31％。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前民眾對於房價上漲預 期
已改變，期待房價下修而放緩購屋腳步，出價較為保守，過去過度 炒作
或是供給量大的區域，價格修正壓力相對較大，區域將因供需變 化呈現
不同的調整節奏，此外，屋主售屋心態軟化，近期願意降價的 屋主也有
增加的趨勢，預期將有助於支撐房市交易回穩。

　　信義房屋全台門市1、2月房市交易量表現持平，累計前二月的交易
量跟去年同期房市交易暢旺時相比，年減逾3成。信義房屋企研室專 案
經理曾敬德表示，中央銀行第七波管制到現在已五個月，市場逐漸 消化
政策利空，房貸市場也逐漸找到新的秩序，雖然地板利率已經回 不去，
不過現在申請房貸比較能確定撥款時程，減少民眾購屋時的房 貸焦慮。

　　住商機構門市交易量前二月年減36.1％、中信房屋年減23.6％、台 灣
房屋年減22.4％。中信房屋總經理張世宗指出，除買賣雙方認知差 異
外，央行第一季理監事會是否會進一步收緊房市管制措施，及銀行 房貸
限額等問題，都會影響房市的發展。

五大房仲公布內部最新店頭交易統計，排除農曆春節因素，今年前兩月合併觀察交易量較去年同期衰退逾二至三成。顯示整體房市買氣尚未完全脫離政策打炒房陰霾。

不過，單就2月來看、月增率約4%~5%，專家表示，房市2月下旬已現逐步回歸正常的跡象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，當前房市仍未完全脫離政府打炒房氛圍，不過去年9月底央行第七波管制到現在已五個月時間，當前市場已逐漸消化政策利空。

曾敬德強調，政府打炒房政策已讓市場轉為自用當道，尤其新房貸政策上路至今已逐漸找到新秩序，從信義房屋2月內部店頭成交資料來看，雖然2月上旬市場交易仍緩慢，但從下旬開始，成屋市場交易明顯動起來，預售屋方面也慢慢聽到有些個案買氣呈現順銷市況，顯示房市已經出現逐步回歸正常的情況。

不過曾敬德表示，由於近期股市走勢不明朗，接下來是否出現股房連動效應，需先觀察329檔期的交易狀況。

據信義、永慶、住商、台灣、中信等五大房仲最新內部店頭交易資料顯示，今年前兩月成屋市場交易量較去年同期萎縮逾二至三成；不過若以2月單月來看，月增率平均小幅成長4%~5%間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，若以今年前兩月永慶內部店頭交易資料來看，今年前兩月全國交易量較去年同期減逾30%，除了台南市買氣年減22%最少外，其餘縣市量縮幅度均逾三成，又以新北市年減37%最多、其次為新竹縣市35%，桃園市與高雄市均年減34%、台中市減少33%、台北市年減32%，顯示排除年節因素後，今年前兩月整體房市表現不如去年同期，房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，由於買方對價格下修的期待，因此買賣雙方對於房價仍在拉鋸當中，市場觀望氛圍未完全退散，但好消息是目前市場上委售案量漸增，有利市場出現價格空間。

中信房屋總經理張世宗表示，目前房市仍有不確定性，除了買賣雙方對價格認知還有差異外，在時序進入3月也將迎來央行第1季理監事會，屆時央行是否會進一步收緊房市管制措施，以及調整銀行房貸限額問題，將影響後續房市發展。

　　近年雙北、新竹房價飆漲，桃園成為「房價凹陷區」，桃園市的中 壢區、桃園區連二年中古屋交易量均逾3,000件，連二年搶下全台古 屋交易量最高行政區前二名，顯示桃園產業發展、交通便利、房價親 民優勢，帶動人口移入。新北市淡水區則為全台另一個連二年中古屋 交易量逾3,000件的行政區。

　　根據永慶房產集團統計，除近年中古屋交易量前三名的中壢、桃園 、淡水等行政區外，台中市的西屯區、北屯區去年也有超過2,500件 的中古屋交易量，連二年居全台第四、五名，且台中市的二大屯區去 年交易量還呈現成長。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，全台中古屋熱門交易行政區排 名基本上變動不大，前五大交易熱區不僅是人口淨流入行政區，也都 有交通建設、通勤便利的議題發酵，相較於鄰近區域、縣市的親民房 價，也成為購屋族考量重點，跟預售屋、新成屋相比，中古屋價格相 對實惠，加上室內實坪大、低公設、周邊生活機能較好等優勢，對於 首購、小資族、小家庭更具吸引力。

　　其中，桃園市中壢區去年中古屋成交3,344件，取代桃園區，成為 全台中古屋交易量最高行政區，桃園區則以3,175棟交易量、退居第 二。

　　南、北桃園二大行政區中壢區、桃園區除各大新興重劃區提供大量 房屋供給外，平均3字頭的中古屋房價，相較於新北及新竹更為親民 ，如北桃園與相鄰的新北林口房價即有不小落差，近年新竹房價高漲 使桃園相對低價更具吸引力，吸引人口移入，使桃園二大行政長年在 全台房屋交易量名列前茅。

隨著科技產業的蓬勃發展，高科技業進駐地區或科學園區所在行政區房價三級跳；房產專家表示，從實價登錄網資料顯示，新竹寶山、台中西屯、高雄橋頭、楠梓等受惠高科技業加持區域、近五年間房價翻倍上漲，增強建商插旗推案信心。

據實價登錄資料彙整，近五年科學園區所在行政區預售屋交易量及房價變化。其中，新竹寶山和台南安定區交易量激增超過四倍；而新竹寶山、台中西屯，以及高雄橋頭、楠梓區則在近五年間房價翻倍上漲。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，新竹的寶山和高雄的橋頭、楠梓，房價飆升，主要受半導體產業發展與台積電高雄擴廠計畫帶動，大量科技人才進駐，使得園區周邊的居住需求大幅增加，進一步推升房價。

據實價登錄網資料顯示，2020年楠梓、橋頭區當地預售屋每坪成交價僅約16.5萬元、15.4萬元，不過在高科技業擴大設廠後，2024年兩區新屋房價各達33.8萬元、34.2萬元，漲幅各達104.4%、122.1%；不僅科技業進駐區房市買氣擴大增溫，更帶起高雄市整體買盤。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台積電前進設廠區不僅為區域帶來相關產業鏈進駐，更將吸引高階就業人口移入，增進房市未來性，房價具支撐力道。

　　比較最新統計、2023年11月的全台各縣市行政區「電信信令人口」 平日夜間停留人數與戶籍人數的差異，以桃園大園最高，其次為台中 西屯、台北中山；新北中和、三重、淡水，桃園中壢、龜山，竹縣湖 口、台中市北區夜間停留人數均高於戶籍人口4萬人以上，為全台人 口紅利最亮眼的地區，也是房市潛力區。

　　內政部發布的「電信信令人口統計」，是以手機訊號推估手機使用 者位置，進行各縣市及鄉鎮市區「日間活動人口」、「夜間停留人口 」及「特定區域旅次」等動態人口統計資料。永慶房屋指出，相較戶 籍地遷入、遷出統計，電信信令人口統計更能實際顯現當地就業、就 學、租屋、居住人口數，較接近實際居住市況，其中，若夜間停留人 口高於戶籍人口，代表實質居住需求更強。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內少子化現象明顯，對房市 而言，少了人口的自然增加，社會增加的人口移入數將會是支撐區域 房市的重要關鍵。

　　陳金萍表示，上述十大房市潛力區磁吸人口的原因，可歸納為三大 關鍵因素，一是就業機會多，這些區域都有不少工業區、產業聚落形 成，加上近年台商回流投資設廠，龐大工作機會讓就業人口多選擇就 近居。

　　二為商業活動密集，台北中山、桃園中壢、台中西屯都是商業活動 頻繁的商圈主要區域，擁有不少大小型商場、及休閒娛樂設施；三是 交通建設到位，雙北市捷運系統網路健全，桃園機場捷運已通車、綠 線興建中，台中綠線已通車等，交通機能日益完善，持續磁吸人口移 入。

　　其中，桃園市大園區平日夜間停留人口比戶籍人口高18萬人，除了 與桃園國際機場龐大人流有關，近年受惠航空城計畫推動、捷運機場 線及亞洲矽谷計畫等發展，房市需求穩定增長，航太、科技產業進駐 ，吸引人口移入，大園區近一年住宅單價每坪29.9萬元，相對桃園市 區、青埔具價格優勢，房市仍有發展潛力。

　政策重手打房、無論預售及中古屋市場交易量大幅衰退，居高不下 的房價到底是否有修正的可能？根據國內各大房價指數觀察，去年第 四季房價雖處在歷史相對高點，不過已成強弩之末，包括政大永慶即 時房價指數、清華安富房價指數均已出現反轉修正趨勢，其餘房價指 數也見漲幅收斂。

　　各房價指數編製的模型、樣本雖不同，仍可看出過去房價飆漲不再 ，出現漲不動、甚至反轉的訊號。政大永慶即時房價指數顯示，去年 第四季全台房價季跌2.9％，出現五年來首次下修，七都房價指數全 數下跌，跌幅介於1.6％～4.5％間。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，銀行房貸緊縮與第七波選擇 性信用管制持續影響，市場買氣明顯降溫，部分賣方擔心愈晚出售， 必須有更大幅度降價才能脫手，在價格上更願意讓利，使去年第二季 、第三季房價分別季漲4.7％、3.1％後，首度出現跌幅2.9％。

　　以逐月觀察房價走勢的清華安富房價指數顯示，這波房價的高點落 在去年10月、11月，12月起房價出現多年以來首度回跌，月跌幅0.0 6％。信義房價指數去年第四季季漲0.57％，相較於過去一段時間每 季季增幅約2％～3％，去年第四季漲幅已明顯收斂。

　　代表新建案市場的國泰房地產指數顯示，去年第四季全台房價季漲 1.15％，漲幅趨緩，國泰房地產指數認為，央行第七波信用管制措施 短期難有鬆綁機會，加上新青安嚴審影響銀行放款態度，房價漲幅趨 緩，銷售率持續下滑，交易量持續減少，預期今年走向價穩量縮。

　　不過各界普遍認為，今年經濟穩健、股市高檔，近年賣方多半獲利 豐厚，不易有降價急售房屋的動機，觀察點在股市，除非股市出現大 幅下跌，否則房價難見有感修正。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售市場未見降價，會形成 中古屋市場的支撐。市場上的二大賣方「都不缺錢」，建商多數沒有 急售壓力，屋主在近年房價大漲下，大多已有相當獲利，不急著讓價 出場，除少數急售個案，房價難以明顯下跌。

　　值得觀察的是，近年台股大漲帶動資金湧入房市，川普關稅政策使 不確定性大增，台股若出現重挫，屋主出現財務壓力，才較容易出現 供給增加的現象。